文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yu半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次ē)公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次)期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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